Pillole di Superbonus

Plusvalenza per la cessione di immobili interessati dal Superbonus 110%

A decorrere dall’1.1.2024, rientrano tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate dalla vendita di immobili sui quali sono stati realizzati interventi con il superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, che si sono conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione.

In pratica, nei successivi 10 anni dalla fine dei lavori agevolati con il superbonus, la vendita di immobili è rilevante ai fini delle imposte sui redditi.

Immobili esclusi

Sono esplicitamente esclusi gli immobili:

• acquisiti per successione;
• che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione (più di 5 anni) o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo (più della metà del periodo).

La plusvalenza è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Con riguardo alle modalità di determinazione dei costi inerenti ai fini del calcolo della plusvalenza, modificando l’art. 68 co. 1 del TUIR, viene stabilito che:

• se gli interventi superbonus sono conclusi da non più di 5 anni all’atto di cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito relativo alla detrazione spettante o dello “sconto sul corrispettivo”, di cui all’art. 121 co. 1 lett. a) e b) del DL 34/2020;
• se gli interventi superbonus sono conclusi da più di 5 anni, ma entro i 10 anni all’atto di cessione, si tiene conto del 50% delle spese se si è fruito dell’age­vo­la­zione nella misura del 110% e se sono state esercitate le suddette opzioni di cessione o sconto.

Rimane fermo che per gli stessi immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, come sopra determinato, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (Istat).

Alle suddette plusvalenze risulta possibile applicare l’imposta sostitutiva dell’IRPEF del 26%, di cui all’art. 1 co. 496 della L. 266/2005.

Assicurazione per gli immobili oggetto di superbonus danneggiati da sisma

L’art. 2 co. 2 del DL 212/2023 introduce l’obbligo per i contribuenti che beneficiano del superbonus per gli interventi effettuati nei territori colpiti da eventi sismici ex art. 119 co. 8-ter del DL 34/2020, di stipulare, entro un anno dalla conclusione dei lavori agevolati con superbonus, contratti assicurativi a copertura dei danni cagionati ai relativi immobili da calamità naturali ed eventi catastrofali verificatisi sul territorio nazionale.

L’obbligo di sottoscrivere l’assicurazione riguarda i lavori agevolati con superbonus ex art. 119 co. 8-ter del DL 34/2020 avviati successivamente al 30.12.2023 (data di entrata in vigore del DL 212/2023).

Il primo periodo dell’art. 119 co. 8-ter del DL 34/2020 riguarda gli interventi superbonus relativi alle spese per la ricostruzione di edifici che al contempo risultano:

• “inagibili” a causa di eventi sismici verificatisi, dall’1.4.2009, nei Comuni dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
• nonché oggetto di erogazione dei contributi per la ricostruzione.

Per tali interventi, in riferimento a tutti i casi contemplati dall’art. 119 co. 8-bis del DL 34/2020, il superbonus spetta nella misura del 110% per le spese sostenute fino al 31.12.2023.

La disciplina attuativa sarà definita con un decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze e del Ministero delle Imprese e del Made in Italy.

Variazione catastale degli immobili oggetto di interventi superbonus

Con riguardo alle unità immobiliari oggetto di interventi che danno diritto al superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, è consentito all’Agenzia delle Entrate verificare se sia stata presentata la dichiarazione Docfa, anche al fine di verificare eventuali variazioni della rendita catastale.

Sono quindi previsti controlli sulle dichiarazioni Docfa che dovranno essere conformi ai lavori effettivamente realizzati sugli immobili.

Nello specifico, la presentazione di una dichiarazione DOCFA è tassativa in questi casi:

• Dichiarazione di cambio di destinazione d’uso dell’immobile
• Dichiarazione ampliamento, demolizione (totale o parziale), fusione o divisione
• Dichiarazione di variazione delle caratteristiche dell’immobile (che comportino un cambiamento del suo valore)
• Dichiarazione di variazione dei dati toponomastici quali ad esempio indirizzo, numero civico, piano
• Presentazione di planimetria dell’immobile in caso di mancanza o smarrimento da parte degli Uffici competenti

Interventi “edilizi” - Aumento della ritenuta sui bonifici “parlanti”

A decorrere dall’1.3.2024 la ritenuta di acconto che viene applicata sui bonifici salirà dall’8% all’11%.

La ritenuta d’acconto in questione si applica sui pagamenti effettuati con bonifico in “relazione ad oneri deducibili o per i quali spetta la detrazione d’impo­sta”.

La disposizione riguarderà, quindi, il superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, l’ecobonus, di cui all’art. 14 del DL 63/2013, il sismabonus, di cui all’art. 16 del DL 63/2013, il bonus casa 50%, di cui all’art. 16-bis del TUIR, ma anche il c.d. bonus barriere 75%, di cui all’art. 119-ter del DL 34/2020.

Si ricorda, al riguardo, che l’obbligo di effettuare la ritenuta è conseguenza del bonifico bancario o postale, mentre, nel caso in cui il pagamento avvenga in altre modalità, la ritenuta non si applica.

Dott. Marco Volpi